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한국예총 “관리비 알아서 내야해...임대차 계약서에 명기되지도 않아"
월세 따로, 영업이익금 20%도 따로챙겨...수십억 시설투자물 10년 후 기부체납해야
 
[jmb 방송] 기사입력  2018/09/12 [19:09]
[연합취재본부=김은해.정성남 기자]사단법인 한국예술문화단체총연합회(이하 한국예총) 양천구 목동소재 예술인센터 건물의 임대차계약에 따른 분쟁과 갈등이 지속되는 가운데 본지는 이와 관련된 사람들과의 직접인터뷰를 통한 사실 확인과 함께 그 문제점에 대해 앞서 6차에 걸쳐 보도 한 바가 있다.
 
최근 사회적으로 갑질에 대한 논란 속에 궁중족발사건이 발생하여 많은 사람들의 공분을 사고 있는가 하면 대기업 오너 가족들의 갑질 또한 연일 우리국민들 사이의 입에 오르내리고 있는 가운데 임대인 한국예총의 예술인센터와 임차인간의 임대차 계약에 따른 문제점을 짚어 보았다.
 
임차인 보증금 18억에 월세 5천만원도 모자라...영업이익 20% 별도로 예총에 지급해야 해
 
지난 2014년 4월 16일 임대인 사단법인 한국예술문화단체총연합회 하철경 회장과 임차인 전병순씨의 임대차 계약서에 따르면 계약기간은 10년으로 되어 있으며 계약서 7조 1항에는 최저 차임가액을 월 5천만원으로 규약하고 있다. 더불어 임대차 목적물을 사용함으로써 발생하는 총매출에서 매출원가(인건비, 재료비, 공과금, 세금 등)를 제외한 당기순익의 20%로 하되 최저 차임의 한도를 매월 5천만원(부가세 별도)으로 한다고 규정되어 있다.
 
▲ 임대인 한국예총과 임차인 파코가 작성한 임대차 계약서에 명시된 수익분배내용에 당기이익금의 20%를 임대인에게 지급하기로 되어있다. [계약서7조 1항 내용 차임관련 중]     © [jmb 방송]

이는 영업이익이 남지 않아도 월 5천만원의 차임을 지불하는 조건인 동시에 영업이익이 발생할 시 영업이익(공제사항 금액 제외)에서 20%를 임대인의 몫으로 지정한 내용이다, 덧붙여 한 해당 월 매출추계를 합산하여 매출현황과 함께 임대인이 지정하는 계좌에 당해 월차임을 현금으로 납입하기로 한다고 규정되어 있다.
 
▲ 지난 1월9일자 로운아뜨리움과 한국예총의 계약서 제 7조 내용에서 차임지급 관련 단계적으로 15%를 수익분배 하기로 계약 됨     © [jmb 방송]

이어 한국예총은 임대차특약계약서를 임차인과 재 작성 하였으며 이 계약서 역시 특약사항 제2조 1항에는 버젓이 수익배분방식에 따르기로 한다고 명기되어 있다.
 
또한 동일건물 동일 장소에 새로이 입주한 임차인 로운아뜨리움 역시 위와 비슷한 임대차 계약서를 확인 수가 있었다.
 
2018년 1월 9일 작성된 계약서에 따르면 계약서 7조 1항에는 2.3.4.5층의 월 차임은 3천5백원이며 7조 2항에은 2022년에는 당시순익의 10%를, 그리고 2023년부터는 15%를 매 반기별 결산하여 임대인에게 기부한다고 되어있었다.
 
따라서 임대인과 임차인의 협의에 의한 수익구조 배분합의가 이루어 졌는지는 모르겠지만 한국예총은 예술인센터 건물을 숙원사업으로 정하였으며 그 목적은 예술문화 발전을 도모함에 있다. 또한 그 기초자금 역시 정부로부터 받은 지원금 265억원으로 시작된 건물이다, 한국의 문화예술발전을 위해 국민의 혈세를 시작으로 예총회관(예술인센터)건축이 시작되었으나 건물이 완공이 되자 지금은 임대사업에 혈안이 되어 갑의 논리를 앞세워 위와 같은 계약서를 작성 하는 등 문화예술발전은 뒤로한 채, 부동산 사업에 발 벗고 나선 느낌을 주고 있다. 또한, 임대차 계약에서는 찾아볼 수 없는 수익금 배분의 조항이 삽입되어있다는 사실은 어떤 명분이 있던, 그리고 있어서는 안 된다며 이같은 행위의 임대차 계약은 갑질의 표상이라고 부동산 업자들은 입을 모으고 있다.
 
월요일~금요일 한국예총이 사용, 토.일요일 년 35일도 한국예총 사용 등 갑질 계약서 작성
 
임대인 한국예총은 여기에 더해 지난 2016년 12월 22일자 임차인과 작성한 합의각서 “대한민국 예술인센터 공연장 및 부대시설 임대차계약 관련의 건“ 제목의 내용을 살펴보면 합의각서 1항에 임차인이 임대차계약 이행을 충실히 이행하지 못하였다면서 ”웨딩홀 운영(토.일요일)을 제외한 공연장과 부대시설에 관한 권한 일체를 한국예총에게 위임 한다“고 되어있다. 이어 2항에서는 (주)파코웨딩홀은 웨딩홀전용 사용공간을 제외한 공연장 및 부대시설(20층 포함) 일체를 임대인에게 월~금요일 전일 사용토록 제공키로 하며 필요공간을 2017년 1월 31일 한 사용가능토록 양도 한다”고 기록되어 있다. 이에 더해 토요일과 일요일에 년 35일을 임대인이 사용한다고 임대차 계약서에 들어있다.

▲ 지난 2016년 12월 22일 임대인 한국예총과 임차인 파코가 작성한 합의 각서에 월~금요일 까지 예총이 사용하며 이에 더해 년 35일을 사용하기로 되어 있음     © [jmb 방송]

반면 임차인측 임채경 전무는 위와 같은 합의각서를 불리한 줄 알면서도 작성한 이유는 당시 공사진행비가 부족한 상태에 공사가 지연되었고 이 때문에 한국예총 황 모씨가 “일차 공사대금 3억원을 지불하고 수일 내에 나머지 공사대금을 지원하겠다고 약속하여 작성된 각서이다“고 설명했다. 하지만 ”이 지원약속은 지켜지지 않았으며 따라서 이 각서는 무효이다”라고 주장하고 있다.

▲ 임차인 로운과 임대인 한국예총과의 시설사용 내용에 35일간 무상 사용이 되어있음     © [jmb 방송]

또한 후임 임차인 로운 측 역시 위와 동일한 조건의 임대차 계약을 맺은 것을 취재진은 확인 할 수가 있었다. 임차인 로운도 월~금요일 까지 한국예총이 사용하며 더해 토,일에 년 35일을 임대인 한국예총이 사용을 한다는 것이다.
 
그렇다면 월 평균 4주를 잡아 년 48주가 되며 주중 월~금요일까지 주당 5일을 환산해 보면 년 365일 중 240일을 임대인인 한국예총이 사용을 하는 것이고 이에 더해 년 35일 주말사용을 임대인이 사용하는 것을 더한다면 년 중 총 275일을 임대인이 사용하며 임차인은 년 90일을 사용한다는 수치가 나온다. 앞서 파코는 월 임차료를 5천만원(하한선)에 계약되었기에 년 6억원의 임차료를 지불하게 된다, 또 이를 일수(90일 사용)를 환산하면 월 임차료는 5천만원이 아닌 6천7백만원에 다다른다는 계산이 나온다.
 
한편 한국예총은 이와 같은 건물임대와 관련하여 앞서 2015년 4월 9일, 서울중앙지검 특수3부는  예술인센터 임대 사업자가 예총이 설정해준 근저당권을 담보로 40억 원을 대출받아 해외로 도주하기도 했다. 당시 검찰은 예총 전임 집행부와 부동산 업자 사이의 부적절한 거래가 있었는지 여부에 대한 조사를 진행한 것으로 알려져 있다. 더불어 예총이 간부의 친인척에게 주식자산을 부당하게 매각했다는 의혹과 함께 예술인센터 부실운영에 대한 전반적인 조사를 벌였다. 하지만 지금도 작은 개수로 오피스텔을 부동산 등 업자에게 위탁으로 넘겨 관리 하는 것으로 알려져 있다.

한국예총의 이 같은 갑질 행위가 어디 이뿐인가?
 
본지가 입수한 위 내용의 임대차계약서상의 관리비 규정을 보면 전병순씨와 한국예총과의 계약서 제8조 1항부터 3항까지에는 일반적인 관리비내역인 평당 얼마라는 문구를 찾아볼 수가 없었으며 후임 임차인 로운아뜨리움의 임대차 계약서 제 8조 1항부터 4항까지에도 동일한 내용 뿐 특정평수에 대한 규정과 그 평수를 나눈 평당 얼마라는 문구 역시 찾아볼 수가 없었다.
 
취재진은 부동산 중개업자와의 면담을 통해 이같은 사실에 대해 사실 확인을 해 보았으며 중개업자들은 이구동성으로 평당 관리비가 얼마라고 규정돼 있지 않은 것은 매월 세부내역서에 참조하여 임차인들에게 청구한다면서 그 외 임차인 자신이 직접 검침기나 계양기를 별도로 달아 자신이 사용하는 만큼의 요금을 내는 것도 있다고 전했다, 나아가 공용면적에 대한 부분도 사용면적과 공용면적에 대한 전체 임차인의 1/N로 나누어 합산해 관리비를 청구한다고 말했다.
 
▲ 임차인 파코와 임대인 한국예총간 임대차 계약서 관리비 조항에는 관리비가 평당 얼마나 되는지와 기타 월 얼마인지가 명기가 안됨     © [jmb 방송]

하지만 위의 두 임차인들은 갑과의 갈등, 또는 공사지연 등으로 인하여 사용하지 않은 전기나 물 또는 공용면적의 관리비가 징구된 것이 아닌 평균적 관리비를 징구 당했다며 불만을 토로했다.

▲ 임차인 로운과 임대인 한국예총간 임대차 계약서 관리비 조항에는 관리비가 평당 얼마나 되는지와 기타 월 얼마인지가 명기가 안됨     © [jmb 방송]

앞서 기자는 한국예총의 간부인 황 모씨와의 인터뷰에서 관리비에 대한 문제를 질문했었다. 황 모씨는 이에 대해 관리비는 지정된 일자에 계약에 명기된 금액을 내면 되는 것이지 매월 청구서를 발급할 의무가 없다고 잘라 말했다. 그러면서 관리비가 궁금하면 사무실로 올라와 알아보면 자세히 설명을 해 준다고 밝혔다,
 
하지만 이에 대해 관련된 건물의 임차인들은 이구동성으로 관리비에 대한 정확한 내역을 밝혀달라고 요청을 수도 없이 했지만 이를 무시당했다고 불만을 토로했다. 또한 지난 2017년 6월 15일 임대인 한국예총과 임차인 전병순간의 중도계약해지 합의서를 살펴보면 동년 6월30일 까지 10개월 동안 관리비와 연체료를 포함한 금액인 105,156,498원을 부과하여 보증금에서 공제했다.
 
문제는 임차인 전병순은 임대인 한국예총과의 갈등 등과 그 내.외적인 문제로 인하여 많은 시간을 동 건물을 활용하지 않았음에도 불구하고 동일하거나 아주 미세한 관리비를 임차인에게 임대인은 요구 및 징구하였으며 정산시에는 그 내역을 소상히 밝혀주어야 하는 것이 임대인으로서의 책무와 도리라고 생각한다, 또한 관계자 황 모씨의 말과 같이 계약서를 쓴 데로 관리비를 지정된 일자에 지급하면 된다고 했지만 계약서에 명기되어 있지 않은 관리비가 얼마인줄 알고 내야 되는지 취재진은 의심을 갖지 않을 수가 없었다.
 
관리비에 대한 청구라 함은 보편적으로 청구금액을 임차인들에게 발송해 주는 것임에도 불구하고 한국예총은 이를 무시한 채 금액도 명기되지 않은 계약서 관리비 조항을 들먹이는 것은 어떤 이유가 있는 것일까?

▲ 사단법인 한국예술문화단체총연합회 양천구 목동 소재 예술인센터 건물 전경     © [jmb 방송]

예술인센터 “개인소유가 아닌 130만 회원의 자산...나아가 국민이 주인”
 
한편 한국예총의 황 모씨는 예술인들의 숙원 사업인 예총회관을 짓는 것이었다고 밝혔다.
 
그렇다면 예총이 예술인센터를 건립할 때의 목표가 무엇이었는가. 예술인들에게 저렴한 가격으로 작업실을 제공하고, 그들을 위한 문화 예술 공간으로 활용한다는 취지와 목적에서 숙원사업을 운운했고 이 때문에 국가 보조금 265억을 지원하며 예술인들을 위해 지은 건물이 아닌가를 되묻고 싶다.
 
하지만 지금의 한국예총 예술인센터의 현주소는 어떠한가? 정작 예술인들은 예술인센터에 남아있지 않고, 각종 상업시설과 대형 프랜차이즈 업체와 일반인에게 임대하는 오피스텔 사업만이 그 자리를 채우고 있다.
 
어떤 연유에서라 할지라도 예술인들이 유용하게 활용해야 할 공연장은 아직 완공되지도 않았으며, 오히려 공연장을 활성화하고 건물의 윤택함을 주려는 임차인들과 갈등으로 인해 예술인들에 실망과 좌절만 안겨줄 뿐 만성 적자라는 외침만 부르짖고 뒷전에서는 영업이익의 분배금을 요구하는가하면 수십억원을 투자한 임차인들에게 10년 후에는 투시설 투자금을 포기하는 것과 같은 시설물 기부체납도 약정을 하는 등 산도적 같은 행위를 서슴없이 저지르고 있는 것이다.
 
올 곧게 외길을 걸어가며 자신의 영역속에서 자긍심과 자부심 하나로 오늘도 묵묵히 문화예술에 정진하는 대한민국 문화예술인들이 이같은 사실을 안다면 어떤 생각을 할까 하는 궁금증을 자아낸다.
 
한국예총의 예술인센터는 지금의 집행부가 좌지우지 할 수 있는 그런 곳이 아니라는 사실을 명심해야 할 것이다, 현 집행부의 뒤에는 130만 회원이 있으며 나아가 국민의 혈세를 모아준 국가보조금의 주인인 국민이 있다는 사실 또한 망각해서도 안 될 것이다.
 
.우리는 ‘문화융성’의 중요성을 외치고 있지만, 정작 한국예총과의 임대차 계약 갈등 및 임대인의 갑질로 인해 날개짓 한 번 해 보지도 못하고 길거리로 쫒겨 난 십 수명의 임차인들의 중요성도 인지해야 한다.
 
법은 임대차 계약서와 같이 눈에 보이는 것과 함께 공존하지만 예술은 영감과 영혼 그리고 도량과 사랑이 근본이 되어 혼신의 노력과 함께 보이지 않는 것으로부터 승화되는 것이다.
 
악덕사채업자도 아니고 불량배 집단이 아닌 한국예총은 보이는 법의 힘 보다는 보이지 않는 근본의 힘을 사용할 줄 아는 지혜와 혜안의 단체로 거듭나야 할 것이다.
 
더불어 상급 관리 기관인 정부의 문체부 역시 더 이상 지금의 한국예총 상황을 수수방관하지 말고 적극적으로 나서서 만성 적자로 허덕이는 예술인센터의 정상화 방안을 마련하는데 적극적인 노력을 해야만 한다.. .
 
 

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기사입력: 2018/09/12 [19:09]  최종편집: ⓒ KPANEWS한국언론사협회
 
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